¿CONTRATO DE ARRAS?

Cuando acompañamos a los clientes en las visitas comerciales hablamos de muchas cosas: de qué le piden a una vivienda, de por qué les gusta la zona, de ahorros, de financiación… y también de todo lo relativo al proceso de formalización de la compraventa. Les informamos de nuestros honorarios (que cobramos en caso de éxito de la operación), de cómo y cuando se abonarán… pero sobre todo hablamos de las dudas que les surgen, no voy a decir a todos, pero sí a muchos potenciales compradores y vendedores, a la hora de formalizar el (mal llamado) “contrato” de arras.

Y digo mal llamado porque, como bien dice mi adorable (y pongo ese adjetivo porque ADORO sus posts) notario D. Francisco Rosales “El contrato de arras se parece extraordinariamente al frescor salvaje de los limones del caribe, algo de lo que todo el mundo habla sin tener ni idea de qué es”. Si os llama la atención esta afirmación, os recomiendo leer su post en este enlace (aunque sea tirar piedras sobre mi propio tejado) https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/ que seguro que es más explicativo y aclaratorio que lo que sigue a continuación.

Pues bien, entremos en materia…

Hay 3 tipos de arras:

- PENITENCIALES: (son las más habituales ya que son las únicas que permiten el desistimiento, es decir, dejan que tanto el comprador como el vendedor se echen atrás). Se trata de un documento regulado en el artículo 1454 del Código Civil, por el que se establece que el comprador entrega una cantidad al vendedor de un inmueble a cuenta del precio de venta pactado, y se establece, de mutuo acuerdo, un plazo para llevar a término la compraventa. En caso de que llegue ese plazo y alguna de las partes incumpla el pacto será penalizado. Si es el comprador el que incumple, perderá la cantidad entregada y si es el vendedor, deberá devolver el doble (es decir, la cantidad que ha recibido del comprador y otra cantidad igual). Este tipo de pacto permite, tanto a la parte compradora como a la vendedora, resolver lo pactado.

Copio el artículo 1454 del Código Civil:

Artículo 1454.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

- CONFIRMATORIAS: se trata de un documento no regulado por el Código Civil en el que se pacta una cantidad, como entrega a cuenta del bien que (supuestamente) se transmitirá, y un plazo. El incumplimiento deja al perjudicado la posibilidad de optar por:

A)      exigir el cumplimiento y reclamar intereses,

B)      resolver la obligación contraída (es decir, “permitir” que no se lleve a cabo la transmisión) y pedir una indemnización (siempre justificada) por los daños causados.

Además, si el perjudicado decide exigir el cumplimiento, pero es imposible, podrá pedir la resolución de la obligación más tarde.

- PENALES: aunque no existe un artículo en el Código Civil específico, es de aplicación el 1152 y siguientes. Las arras penales no suponen un anticipo del precio de la compraventa y tampoco dan, ni al comprador ni al vendedor, la opción de desistir del contrato principal. En este caso, el comprador no podrá pagar la indemnización pactada y no comprar el bien, a no ser que se establezca una cláusula específica en el documento. Tampoco podrá el vendedor exigir el cumplimiento y cobrar la indemnización, a no ser que se establezca así en el documento.

En el caso de que sea el comprador quien rompa el contrato, el vendedor podrá exigir la venta de la vivienda además de quedarse el dinero de las arras o, incluso, pedirlas por duplicado. Si el que incumple el contrato es el vendedor, también deberá hacer frente a la indemnización correspondiente así como, si así lo exige judicialmente el comprador, llevar a cabo la venta del inmueble. El pago de las arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual. Es decir, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, y el deudor tendrá que cumplir con la obligación pactada en el contrato con independencia de haber pagado la pena.

Copio el artículo 1152 (y siguientes) del Código Civil:

Artículo 1152.

En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1153.

El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

Final del formulario

Artículo 1154.

El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

Artículo 1155.

La nulidad de la cláusula penal no lleva consigo la de la obligación principal.

La nulidad de la obligación principal lleva consigo la de la cláusula penal.

 Una vez explicadas brevemente los tres tipos de arras, espero que os ayude a resolver las dudas referentes a cada uno de los tipos. Me alegrará saber que al menos ha quedado claro que las arras son un posible pacto de un futuro contrato (el de compraventa), y no un contrato en sí mismo.

Amparo Estela - Inmobiliaria AT HOME

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