ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA: una solución interesante

El alquiler con opción a compra, como siempre explicamos a nuestros clientes, es un mix de los contratos de alquiler y los contratos de compraventa. Es un contrato híbrido que resulta interesante para aquellas personas que no cuentan con suficientes ahorros para hacer frente a los gastos que supone una compraventa al uso.

En este tipo de contratos hay que establecer, grosso modo, un precio de compraventa, un precio de renta mensual y un plazo de ejecución.

Muchos piensan que es una forma de comprobar que la vivienda por la que se han decidido, la que ven como la casa de sus sueños, lo es realmente. Pero ¡cuidado!, porque esta afirmación tiene su letra pequeña que muchos clientes desconocen.

Decimos que es un mix porque tiene parte del contrato de compraventa, que se refleja en la prima de la opción, una cantidad que se entregará a la firma del contrato y que, haciendo una similitud con las compraventas, funciona de la misma manera que las arras que se entregarían si se tratara de una compraventa “normal”. Es decir, en caso de que no se llegara a comprar, se perdería la cantidad entregada. ¿Qué cantidad será? Pues no hay nada establecido legalmente, por lo que será un acuerdo entre las partes que normalmente viene a ser entre un 5% y un 10% del precio total del inmueble.

La parte del mix referente al alquiler, será la cantidad que se establezca como pago mensual, a modo de renta, que se podrá descontar total o parcialmente del precio de la compraventa cuando llegue el momento. Y ese momento será el plazo que se pacte entre las partes y que quedará reflejado en el contrato que se firme en el momento de la negociación.

VENTAJAS

Podríamos decir que tiene ventajas para ambas partes, ya que, por una parte, el arrendador-concedente/optatario (el propietario del bien, para entendernos mejor) obtendrá unos ingresos mensuales mientras llega el momento de la venta, es decir, conseguirá un rendimiento inmediato proveniente del alquiler, pudiendo beneficiarse además de las ventajas fiscales referentes al alquiler (deducciones por el mantenimiento de la vivienda, suministros, seguros de hogar y gastos de comunidad). Además, la prima recibida funcionará, también y en parte, como seguro ya que, en caso de impago de dos mensualidades del alquiler y terminación del contrato, permanecerá en poder del propietario compensando esa falta de pago. Otra ventaja importante para el propietario es que la vivienda estará ocupada, frenando el deterioro natural de las viviendas desocupadas.

Las ventajas para el arrendatario-optante (el inquilino, para entendernos mejor) son múltiples. La principal es que accede a una vivienda en alquiler cuyo pago mensual irá sumándose para descontarse (total o parcialmente, según se haya pactado) del precio de la compra, por tanto, el dinero destinado al alquiler no caerá en saco roto. Y, como decíamos al principio, le permitirá ir ahorrando e hipotecarse con un importe menor precisamente por el descuento de las cuotas entregadas para el alquiler. Además, no se verá afectado por las posibles subidas del precio de la vivienda ya que el precio es algo que se pacta desde el inicio.

IMPUESTOS

El contrato de alquiler con opción a compra está sujeto al pago de impuestos.
Por una parte, por:

1- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

a) El arrendador-optatario (el propietario) deberá tributar:

- por la renta mensual del alquiler -como rendimiento de capital inmobiliario-  

- por la recepción de la prima -como ganancia patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro- aunque en esta ganancia, podrán deducirse como “menor valor de venta” los importes que las partes hayan pactado en el contrato inicial que se descontarán del futuro valor de venta.

b) El arrendatario-optante (el inquilino) no podrá desgravarse la entrega de la prima, pero sí podrá desgravarse el alquiler (según casos).

2- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) que, particularmente en el caso de la Comunidad Valenciana, es un 10% sobre el importe de la prima entregada.

Así, y poniendo una guinda de Derecho, podemos concluir diciendo que el contrato de alquiler con opción a compra no está regulado como tal por ninguna ley, pero la parte del arrendamiento está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, como el art. 1255 del Código Civil español dice que “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”, pues es totalmente legal. La única mención a este tipo de contratos se encuentra en el art. 14 del Reglamento Hipotecario, que establece las condiciones para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. No es obligado inscribir el “pacto de opción” en el Registro, pero si se quiere hacer habrá que ratificarlo ante Notario.

Como habrás podido comprobar, este tipo de contratos híbridos son complicados y conviene asesorarse bien a la hora de redactarlos.

Si es tu caso, ponte en contacto con nosotros. Te guiaremos y ayudaremos en todo el proceso.

Amparo Estela - Inmobiliaria AT HOME

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